同族関係者間での借地権で注意すべきこと

土地をめぐる権利関係はとかく複雑になりがちなことに加え、借地権に関する法律関係の規定が難しいこともあり、土地に関する契約や会計処理、税務処理で頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。中でも気を付けるべきことに、同族関係者間での借地権に関するものがあります。

こちらでは借地権の概要や、同族関係者間で借地権を設定する際の注意事項などについて解説します。

借地権とは

借地権(しゃくちけん)というのは、土地を借りる権利のことです。「借地借家法(しゃくちしゃっかほう)」という法律の中では、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。」と、定められています。要は、地代(ちだい)を払えば土地を借りられるということで、土地を借りている人のことを借地人(しゃくちにん)、または借地権者(しゃくちけんじゃ)と呼びます。

現在の借地権は1992年に借地借家法の中で定められており、契約方法によって2つの種類があります。1つは普通借地権です。普通借地権の契約期間は30年で、契約の更新が可能です。地主が更新を拒否できるのは「正当な事由」がある場合に限ります。

返還する際の土地の状態などは決められていません。もう1つは定期借地権です。一般定期借地権は50年以上、建物譲渡特約付借地権が30年以上、事業用定期借地権が10年以上50年未満と定められています。契約の更新はなく、土地を返還する際には更地で返すことが原則です。

借地権の歴史

現在の借地権の定めは、地主側と借地人側双方にとってある程度公平性のあるものとなっています。しかし、以前の借地権はそうではなく、地主の権利が強かったり、そうかと思うと、法律の改正によって今度は借地人に著しく有利となったりと、偏る傾向にありました。

歴史を振り返ると、1875年の地租改正で土地の売買が自由化された時から借地権は始まったと言えますが、その後1896年に民法が制定された際には、「所有権絶対の法則」によって借地人の立場は著しく弱くなっています。

これによる不公平感を鑑み、1909年「建物保護に関する法律」では、借地人を一定程度保護するような規定がなされ、1921年にいよいよ「借地法・借家法」が制定されると、借地人は明確に保護されます。その後1941年と1966年の2回にわたって、「借地法・借家法」は改正されていますが、いずれも借地人の保護を一層強化するような内容となりました。

その後長い間、借地人の権利が優勢の時期が続きましたが、1992年の「借地借家法」という新法の制定で、定期借地権が創設されたことにより、ようやく地主の権利も保護されることとなりました。このように歴史上の変遷を経て、現在の借地借家法が存在しており、結果として今の法律では地主の権利も借地人の権利も公平になるように配慮されているのですが、実際には借地権をめぐるトラブルは後を絶ちません。

その原因の1つが「法令不遡及の原則」です。これは、新しい法律が制定されたとしても、契約時点まで遡って新法を適用することはないという原則です。つまり、現在の「借地借家法」が制定される1992年より以前に結ばれた借地権に関する契約には、昔の法律がそのまま適用され、現在の法律と照らし合わせて違法とされることはないのです。

こうした事情から、特に1941年から1992年までの期間の契約で困っている地主の人達は多いとされています。

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同族関係者間での借地権契約は何が問題か

説明してきた通り借地権をめぐる法律は紆余曲折を経ており、とかく権利関係が複雑になりがちですが、加えて1つ、注意しなければならないことがあります。それが、同族関係者間での土地賃貸借契約です。土地賃貸借契約を結ぶと、地主と借地人の間で「権利金」という一時金を、借地人から地主に支払うことがあります。

この「権利金」は土地を借りる権利の対価ですから、借地人の側では資産として計上されます。しかし、土地を購入した時のように減価償却処理を行うことは出来ません。それゆえ、借地人の資産額は多くなり、最終的に資金繰りに影響が出る可能性があります。

このような事態を避けるために、地主と借地人双方の合意のもとで、権利金の支払いをなくしたり少額にするケースがあります。地主と借地人が全く関係のない第三者であれば、正常な契約で合意に至った結果ですので問題はありません。

しかし、同族関係者間の契約でこのようなことが行われると、利益調整にあたると見なされ問題になるのです。

同族関係者間での土地賃貸借における税務処理

同族関係者間での土地賃貸借において権利金の授受が無かった場合には、結果として、認定課税という税務上の処理が行われることになります。認定課税というのは、権利金の授受をしていなかったとしても、「したものと見なして」課税を行うということです。

例えば、地主・借地人双方が法人の場合には寄付金のやり取りと同じ扱いとなり、借地人側では受贈益が益金に算入され、法人税を払うことになります。しかし一方で、権利金の授受がなかった場合でも認定課税が行われないケースもあります。

それは、その地域で権利金をやり取りする慣行がそもそもなかった場合です。さらに、権利金が少なかったりやり取りが全くなくても「相当の地代」を収受している場合には、認定課税が行われません。ここでいう「相当の地代」というのは、更地価格の6%とされています。

また、この2つの条件のいずれにも該当しない場合であっても、「無償返還の届出書」を提出している際には税金を支払う必要がなくなります。「無償返還の届出書」というのは、将来、賃借人が無償で土地を返還することを定めた書類で、これを地主と借地人の連名で提出することで、権利金には課税されなくなります。


同族関係者の範囲

ではそもそも、同族関係者とはどのような人を言うのでしょうか。これはかなりの広範囲にわたり、まずは民法で規定されている6親等内の親族、配偶者、3親等内の姻族が該当します。つまり直系血族だけではなく、またいとこから普段付き合いのない親族まで含まれることになります。

さらに、事実上の婚姻関係にある人や、被扶養者ではなくても金銭的な援助によって生計を維持している人も、同族関係者にあたります。このように、同族関係者の範囲は広範囲にわたる一方で、認定課税に関しては普段から意識している人は少なく、税務調査で指摘されて初めて気づくケースが多いですので、同族関係者間での土地賃貸借契約には気を付ける必要があります。